Где расположены самые старые жилые здания столицы и сколько стоит квадратный метр в усадьбах
Forbes попросил специалистов составить список самых старых жилых зданий Москвы. Эксперты общественного движения «Архнадзор» рассказали о сохранившихся в столице домах XVI-XVIII веков, а аналитики из компаний Kalinka Realty и Penny Lane Realty оценили стоимость 1 кв. м в старинных зданиях.
Если рассматривать цены, можно привести такую модель: внутри бульварного кольца старинные здания стоят примерно 250 000-350 000 рублей за 1 кв. м (разница в 100 000 рублей говорит о факте реконструкции). Старые особняки под реконструкцию продаются по цене 100 000-150 000 рублей за 1 кв. м. Жилые — 50 000-100 000 рублей в зависимости от количества проживающих. Однако дело не всегда только в цене, отмечает директор департамента оценки и аналитики Penny Lane Realty Максим Шатунов.
«В разговоре о выкупе старинных зданий всегда нужно учитывать три составляющие. Первая — это «охранная грамота» памятников, которая подразумевает индивидуальные требования по реконструкции и эксплуатации каждого из них, а они бывают неординарными: например, инвестору нужно будет воссоздать точный образ здания или интерьеры, какие-то элементы архитектуры или имеющие историческую ценность предметы обустройства — например, изразцовые печи. Вторая — это требования к экстерьеру. Например, площадь старинных зданий (памятников архитектуры) нельзя увеличить. Максимум, что можно делать, — это использовать (приспосабливать) чердачные помещения. И, наконец, третья составляющая для жилых зданий чаще всего нивелирующая инвестиционную привлекательность — это жильцы. Их отселение «съест» гораздо больше средств, чем сама реконструкция», — считает Шатунов.
Дом Телешова
Жилой особняк Москвы писателя Николая Дмитриевича Телешова по адресу Покровский бульвар, д. 16-18. Здесь проживают его потомки. Особняк продается, однако, по мнению экспертов, цена выглядит космической — 150 млн рублей, при том, что здание не выглядит на 5 с плюсом. Однако, если это памятник только по экстерьеру, это означает, что здание может быть приспособлено по планировке для различного функционального назначения.
Палаты Голицыных
Палаты Голицыных по адресу Кривоколенный переулок, д.10 — самые старые жилые постройки столицы. Они состоят из трех каменных зданий (главный корпус и два длинных боковых флигеля) с фрагментами построек конца XVII — начала XVIII века. Усадьба, которую они составляли, с 1760-х годов принадлежала П.Ф. Голицыну. В самом доме от того времени осталась чугунная лестница. Однако здание находится в плачевном состоянии и даже эксперты не могут его правильно оценить. С точки зрения инвестирования, необходимо понимать права третьих лиц на квартиры. Примерно такие объекты могут стоить 80 000-100 000 рублей/м2.
Палаты камергера Машкова
Палаты камергера Машкова расположены по адресу: ул. Покровка, д. 31, стр. 3. Специалисты Архнадзора отмечают, что это хорошо сохранившийся памятник середины XVIII века. Палаты были построены в 1752 году для Василия Ивановича Машкова (Мошкова), действительного камергера Ее Императорского Величества и кавалера, владельца большой усадьбы на Покровке. Эксперты Kalinka Group оценили стоимость 1 кв. м в этом здании в 360 000 рублей.
Ночлежный дом Ярошенко с трактиром «Каторга
Ночлежный дом Ярошенко с трактиром «Каторга» располагается в Подкопаевском переулке, д. 11, стр. 1. Каменные палаты второй половине XVII принадлежали, скорее всего, стольнику и воеводе царя Алексея Михайловича —Емельяну Ивановичу Бутурлину. Эксперты оценивают состояние фасада как хорошее, однако 1 кв. м в нем может стоить около 200 000 рублей.
Городская усадьба Протасовых-Малич
На улице Садовая-Самотечная, д. 6, стр.1 расположена городская усадьба Протасовых-Малич, построенная в начале ХIХ века, вскоре после пожара 1812 года. Эксперты оценивают стоимость 1 кв. м в квартирах в районе 250 — 280 000 рублей в старом фонде.
Дом Карзинкина
Здание по адресу Столешников переулок, д. 9 известно как дом балетного деятеля Жана Ламираля. В Москве он преподавал в театральном училище при императорских театрах. В 1811 году Ламираль вышел в отставку и купил в Столешниковом переулке обширный участок земли с большим домом «в 27 комнат». Здесь он давал уроки новейших балетных танцев. Решив вернуться во Францию, Ламираль продал дом князю Гагарину.
Владельцы менялись и, наконец, в начале 1870-х годов усадьбу приобрел Егор Леве. Он разделил участок на две части, оставив себе нынешнее владение №7. Владение №9 впоследствии приобрел Иван Иванович Карзинкин, потомственный почетный гражданин, совладелец и член правления Балашинской бумагопрядильной мануфактуры. В 1874 году дом был перестроен и надстроен по проекту архитектора Карнеева в эклектическом стиле.
Сейчас стоимость 1 кв. м оценивается в нем в 330 000 рублей, а общая цена квартиры доходит до 75 млн рублей.
Маросейская богадельня
В доме по адресу ул. Маросейка, д.11 в XVIII веке располагалась мужская гимназия пастора Глюка. Это было одно из первых казенных светских учебных заведений в России. В 1825 году усадьба была выкуплена в пользу Московского попечительного для бедных Комитета Императорского Человеколюбивого Общества, и в здании разместилась Маросейская богадельня для престарелых.
Сегодня эксперты высоко оценивают только помещения первого этажа, которые выходят на Маросейку. Они могут стоить 700 000 — 800 000 рублей за 1 кв. м. Все остальное — 150 000 рублей за 1 кв. м.
Дом-усадьба Лукутиных
Первые три этажа дома по адресу Вишняковский переулок, д. 23 относятся к концу XVIII века. Они являлись частью главного дома-усадьбы купцов Лукутиных. Сегодня это жилой дом, где стоимость 1 кв. м составляет около 250 000 рублей, а всего дома — 145 млн рублей.
Дом на ул. Бахрушина
Первые два этажа дома по адресу ул. Бахрушина, д. 16, стр. 1, который был построен в 1900 году, относятся к XVIII веку. 1 кв. м в этом особняке стоит от 290 000 рублей.
Дом Зубовых
Дом Зубовых по адресу ул. Александра Солженицына, д. 9 — один из самых дорогих в этом списке. Цена 1 кв. м составляет $23 000 — $27 000. Это один из представительских купеческих домов, которыми в XIX веке застраивалась Таганская площадь.